Mandeligheid

Mandeligheid (BW art. 5:60) een juridisch gedrocht met zeer scherpe tanden.

Wat het doel van de wetgever is geweest m.b.t. verruiming wetgeving mandeligheid (1992, door toevoeging van ‘contractuele mandeligheid’): is met name geweest: “het bevorderen van de sociale cohesie (bewoners worden en zijn zelf meer verantwoordelijk voor hun eigen woon cq leef omgeving) zodat ook – dit is tusen de regels door gezegd - ‘onaangepast’ gedrag van een van hen door de groep en/of individuele leden gecorrigeerd kan worden’. Zelf vind ik dat sociale cohesie vanuit het hart (en ziel) moet worden bedreven en niet vanuit verkrampte wetgeving. Enerzijds kom je dan als wetgever weer over als regent, de betere kaste, anderzijds is ‘emotie’, omgang met mensen, aanspreken van mensen op hun gedrag, niet te vervangen of te sturen door wetgeving. Je schiet als wetgever in deze dan ook altijd te kort en dergelijke wetgeving draagt zijn steentje alleen ertoe bij dat het vertrouwen in de politiek in casu de wetgever door de gemiddelde Nederlander alleen nog meer afneemt. De vraag is dan gerechtvaard: “Willen we dat wel?”.

Uit eigen ervaring en uit diverse onderzoeksrapporten zoals o.a. “Kritiek op rechtsvorm mandeligheid” door Leefbaar Utrecht, onderzoek VUA op mandeligheid in Almere, heb ik onderstaande mening geformuleerd met als doel dat het een soort lesbrief vormt voor notarissen, makelaars maar vooral aannemers/projectontwikkelaars en voor de wetgever de uitslag is van een testcase m.b.t. deze wetgeving en bijbehorende regelgeving om de betreffende wet te kunnen gaan bijsturen. Als we toe willen naar een ‘Self Learning Society’ verwacht ik dat wetgever en uitvoerenden van deze wet hier in positieve zin wat mee doen.

Beeld van mandeligheid vervat in voor en nadelen: is mede gebaseerd op eigen ervaring en vormt dan ook deels mijn eigen mening:

Voordeel van de mandeligheid voor de gemeente:
- GEEN onderhoudskosten, wel kunnen er door de gemeente aanwijzigingen m.b.t. inrichting dwingend worden voorgeschreven (bestemmingsplan, bouwvergunning, veiligheidsnormen t.a.v. speeltoestellen, brandweer-voorschriften, voorschriften welke de bescherming van het formele recht op nut en genot moeten bevorderen – volgens BW -);
- GEEN verlies van inkomsten, het volle pond aan OZB kan toch worden opgelegd, zonder enige korting te behoeven af te geven;
- Zelf regulerend (gebaseerd op werking van voldoende sociale cohesie) waardoor ‘sociale’ inspanning van de zijde van de gemeente achterwege kan blijven;
- Bevorderen van, politieke slogan, meer sociale cohesie en verantwoordelijkheidszin bij de eigenaar/bewoners;
- Uitstraling naar derden, vorm van PR cq etalage, zo van zie “hoe wij leuke dingen doen voor onze (toekomstige) inwoners”;

Nadeel van de mandeligheid voor de gemeente:
- GEEN enkele kunnen ontdekken, mogelijk door ‘tunnel-visie’ van de onderzoekers;

Voordeel van de mandeligheid voor de projectontwikkelaar:
- Creëren van een aantrekkelijke woonomgeving voor toekomstige bewoners zodat de woningen sneller en, voor hem, tegen aantrekelelijke prijzen (lees: hogere winstmarge) kunnen worden verkocht;
- De kostprijs voor mandelige zaken kan worden omgeslagen naar de woningen terwijl er GEEN kwalitatieve eisen aan de mandelige zaken vanuit koper geredeneerd nog gesteld kan worden, formele wetgeving in deze ontbreekt. Alleen de gemeente kan een kwalitatieve normering opleggen, maar baseert deze op de aangeven functie van het goed welke anders kan zijn dan door de projectontwikkelaar aan de kopers is aangegeven – toetsing?!;
- In juridiche zin nagenoeg geen enkele verantwoordelijkheid in de wijze waarop de mandelige zaken tot stand zijn gekomen en hun effect hebben in de praktijk;
- Indien dit in de Akte van Mandeligheid niet nauw is omschreven, waarvan de ‘inhoud’ bij aanvang van het project door de projectontwikkelaar bij de notaris is gedicteerd behoeven opleveringsmoment en aan wie niet te worden aangegeven. In de wetgeving ontbreekt het dwingend moment in deze waardoor ook hier er geen enkele verantwoordelijkheid is van de projectontwikkelaar in deze. Terwijl dit bijvoorbeeld voor andere rechtspersonen, zoals een VVE, wel expliciet is geregeld.

Nadeel van de mandeligheid voor de projectontwikkelaar:
- GEEN enkele kunnen ontdekken, mogelijk door ‘tunnel-visie’ van de onderzoekers;

Voordeel van de mandeligheid voor de eigenaar/bewoners:
- Regie over de eigen directe leefomgeving;
- Welzijn wordt gestimuleerd door bevordering van de sociale cohesie;
- ‘Het heeft wel wat’ (ijdelheid / adelheid) zo’n prive ‘enclave’ binnen een grotere openbare omgeving;

Nadeel van de mandeligheid voor de eigenaar/bewoners:
- Indien de deelgenoten niets ondernemen dan kan, op basis van het aansprakelijkheidsprincipe en kettingbeding, het financieele risico enorm zijn;
- Om financieele risico’s te vermijden (op aangeven van diverse verzekeringsmaatschappijen en juristen) moeten de eigenaar/bewoners (zijnde actieve deelgenoten) allerlei activiteiten ontplooien en handelingen uitvoeren om deze risico’s enigzins te beperken cq binnen de perken te houden;
Voorbeelden zijn: Duidelijk aangeven/signaleren de overgang tussen gemeenschappelijk (mandelig) terrein en openbaar (publiek) terrein (informatiebord priveterrein, belijning op het wegdek);
Beperkingen, welke door de projectontwikkelaar bewust aan het gebruik van gemeenschappelijke goeden (mandeligheid) zijn opgelegd, dienen aan derden, welke komen vanuit een openbaar goed, d.m.v. signalering en ge/verboden, duidelijk en zonder enige voorwaarden, te worden aangegeven (bijvoorbeeld het plaatsen van een verbodsbord max. gebruik 3,5 ton, terrein niet toegankelijk voor onbevoegden); dit terwijl gemeenten, provincies en overheid aan dergelijke wegen hogere kwalitatieve eisen stellen namelijk minimaal 10 ton (vastgelegd en/of af te leiden uit ‘de Wegenenverkeerswetgeving’, echter deze geldt alleen voor openbare wegen en niet voor wegen welke in eigendom zijn bij een beperkt aantal gemeenschappelijke eigenaren – mandeligheid -).
Afdekken financieel risico, door het afsluiten van een Wettelijke aansprakelijkheidsverzekering en Rechtsbijstandverzekering;
1) In het geval van het voorbeeld mandeligheid betekent het thans dat alle voertuigen zwaarder dan 3,5 ton het terrein niet mogen betreden, indien ze dit toch doen dan is degene onder wiens verzoek deze handeling wordt uitgevoerd ten volle verantwoordelijk voor de geleden danwel nog te lijden schade. Het betreft o.a. een verbod op de volgende voertuigen:
- gemiddelde verhuiswagen (dus zonder ‘extra’ aanhanger) en hoger,
- gemiddeld werkverkeer tbv aanleg tuin, plegen van onderhoud danwel verbouwingen aan de eigen woning, en hoger,
- gemiddelde auto hulpdiensten, bijvoorbeeld brandweer, (formeel niet toegestaan zijn de standaard blusvoertuigen, ladderwagen met hoogwerkmogelijkheden, voertuig tbv sloop gevaarlijke objecten) en hoger,
- personen auto met dubbelassige aanhanger welke met meer dan een gemiddeld 750 Kg (ten volle) is beladen, en hoger,
Zoals u ziet is dit een inperking van het kunnen genieten (definitie volgens BW is nut en genot) van het eigen goed (woning en eigen terrein). Want wat te doen indien jezelf, je partner en/of iemand anders die zich in de woning bevindt iets overkomt en door een hoogwerker van de brandweer uit de woning gehaald moet worden om getransporteerd te worden naar het ziekenhuis voor behandeling. Indien dit voorbeeld bij u overkomt als zijnde een hypothetisch incident welke nauwelijks of niet voorkomt dan kan ik deze gedachte weerleggen door te melden dat mij dit onlangs is overkomen. Als resultaat van een ongelukkige val heb ik een gecompliceerde breuk opgelopen in mijn linker onderbeen en door het toedienen van de noodzakelijke zware pijnstillers stopten/stagneerden enkele lichaamsfuncties zoals hart en ademhaling. Gelukkig (in de situatie dat mijn woning vanaf twee zijden te benaderen is) kon de hoogwerker van de brandweer mij vanaf de hoofdweg uit de woning takelen, anders was ik nu niet meer onder u midden geweest. Indien er woningen echter alleen vanaf de gemeenschappelijke toegangsweg (mandeligheid) te benaderen zijn en indien deelgenoten de vijftig al gepasseerd zijn, bezoekers ontvangen en ook hier logeren welke qua leeftijd de zeventig al gepasseerd zijn, en net als de anderen ook het voornemen hebben deze woning voor langere periode te betrekken, kan de opgelegd beperking ernstig (en zelfs) levensbedreigend risico’s nu (en zonder gewijzigde kwaliteitsnorm voor de genoemde weg) en in de toekomst opleveren.

Samenvattend: Voor bijna alle partijen alleen maar voordelen. Alleen voor de kopende partij, welke het langst ervan last heeft, alleen maar last met een hoog eigen risico lopend. De intentie van mandeligheid is in de basis goed, maar zoals het er nu naar uitziet is het product nog niet tot volle wasdom gekomen. Was het niet beter geweest de contractuele mandeligheid, als een subvorm, juridisch onder te brengen bij appartementsrecht. Hier is veel ervaring mee, kent een correcte bestuursvorm (VVE), is ook herkenbaarder voor potentiële kopers.
Nog steeds worden potentiële kopers nog door de projectontwikkelaar middels zijn brochure, nog door de verkopende makelaar, nog door de notaris adequaat voorgelicht over het fenomeen mandeligheid indien dit betrekking heeft op hun toekomstige woning. Dit ergt mij nog het meest. Zij komen er mee weg, maar de potentiële koper blijft met de ellende zitten, dit ondanks de morele en beroeps- encontractuele verplichtingen van partijen (NVM makelaar, notaris).

Bovenstaande geschetste problematiek aangaande de rechtsvorm ‘Mandeligheid’ is door mij voorgelegd aan de auteur van het boek: Mandeligheid, Publicaties vanwege het Centrum voor Notarieel Recht.

Geachte heer,
Onderstaand - na uw tekst - zal ik proberen te antwoorden op uw vragen. Daarbij staat wat mij betreft voorop dat de problematiek veelal niet gelegen is in mandeligheid. In de kern is wat dat betreft alleen art. 5:63 van belang. Het gaat voor wat betreft rechten plichten over gemeenschappelijk eigendom (titel 3.7 van het Burgerlijk Wetboek).
a) Ik heb in geen enkel (wettelijk) stuk kunnen opmaken aan wie de projectontwikkelaar (i.g.v. nieuwbouw) de mandelige zaken (weg, groen, etc) formeel moet opleveren, zodat het in kwantitatieve als kwalitatieve zin getoetst kan worden en gebreken in een proces verbaal van opleverpunten kan worden opgenomen.
Oplevering van gemeenschappelijke zaken dient plaats te vinden - zo mag worden aangenomen - aan en door de mede-eigenaars gezamenlijk. Dit zou anders kunnen zijn als de mede-eigaars zich in een vereniging hebben verenigd en unaniem (danwel wellicht bij andere meerderheid) hebben besloten dat het bestuur mag meewerken aan de oplevering. Deze gang van zaken komt overeen met de oplevering in een appartementencomplex.
b) In uw boek, maar ook uit andere akten van mandeligheid, heb ik kunnen opmaken dat er artikelen kunnen worden opgenomen welke het bestuur regelt m.b.t. de AVD. Dit is echter geen verplichting en bij nieuwbouw is men dan ook in deze overgeleverd aan de grillen van de projectontwikkelaar;
Ik zie even niet goed wat u verstaat onder de AVD. De kern van mede-eigendom is - dat behoudens andersluidende afspraken en behoudens het bepaalde in art. 3:170 leden 1 en 2) - alle beslissingen unaniem (zie art. 3:170 lid 3) genomen moeten worden. Bij beheersregeling ex art. 3:168 BW zou hiervan kunnen worden afgeweken. Een andere besluitvormingsprocedure kan worden overeengekomen. Hierbij ontstaat er wellicht een probleem ten aanzien van de binding van opvolgende eigenaars.

c) Voor een mandelig terrein (specifiek zijnde een ontsluitingsweg) worden door de wet geen eisen gesteld m.b.t. gebruik. Voor de wet is het mandelige terrein een enclave binnen een openbaar terrein waar bijv. de normale verkeerswetgeving niet geldig is. Hierdoor kan het zijn (zoals in ons geval) dat door de projectontwikkelaar een ontsluitingsweg is aangelegd welke maximaal 3.500 kg (= 3,5 ton) kan dragen. Hierdoor is niet alleen het nut van de weg beperkt maar ook beperkt dit ook in ernstige mate het gebruik van de woning. Namelijk omdat een max. van 3,5 ton al gauw overschreden wordt door bijvoorbeeld een standaard verhuiswagen, een vuilniswagen, werkverkeer of vrachtauto tbv levering groen, aarde, bestratingsmiddelen, maar zelfs bij calamiteiten is in principe de wat zwaardere brandweerauto zijnde blusvoertuig, hoogwerker voor bijv. transport bedlegerige patient, sloopkraan uit den boze omdat ze anders, gezien de geringe draagkracht sterkte, de gemeenschappelijke weg ernstige schade kunnen toebrengen. Aangezien bij calamiteiten brandweer, politie en ambulance zich, in hun handelen, niet behoeven te beperken, kan dit handelen in relatie met de beperking van de weg ernstige schade aan genoemde weg worden toegebracht. Deze schade kan dan niet verhaald worden en herstel ervan is voor rekening van alle deelgenoten. Tevens is nergens vastgelegd dat, o.a. voor kenbaar maken beperkt nut mandeligheid, een mandeligheid aan derden expliciet aangegeven moet worden gemaakt, door bijvoorbeeld signalering welke zichtbaar moet worden geplaatst wanneer derden vanaf het openbaar terrein het prive terrein (zijnde de mandeligheid) betreden. Dit omdat zij vanuit de positie van onwetendheid en vanuit hun normaal handelen, zoals wel is toegestaan op openbaar terrein, ernstige schade aan de ontsluitingsweg kunnen toebrengen. Ook deze schde is niet op derden te verhalen, want waar had zij/hij kunnen vernemen dat dit handelen uitgevoerd werd op een priveterrein (zijnde de mandeligheid). In het bijzonder geldt in ons geval nog dat de ontsluitingsweg (mandeligheid) een verlenging is van een openbare weg met identiek bestarting zowel qua kleur, vorm als grootte.
a. wegbelasting: de problematiek die u hier duidt heeft niet zoveel van doen met mandeligheid. Wel lijkt mij de vraag of de projectontwikkelaar gelet op de beperkte belastingsmogelijkheid van de naar ik begrijp ontluitingsweg wel op een juiste wijze met u en de andere deelgenoten contracteert. Niet alleen is - zo lijkt mij - van belang of en in welke mate deze belastingproblematiek (en met name de daaruit voortvloeiende beperkingen) met u is besproken maar ook is van belang of met name brandweervoorschriften niet aan de aanleg van een dergelijke weg in de weg staan.
b. Het is inderdaad juist dat eventuele schade aan de weg voor rekening en risico van de deelgenoten is. En om nog maar een schadeprobleem aan de orde te stellen. Als door slecht onderhoud (of niet tijdig herstel van de weg) van de deelgenoten op de weg een ongeluk gebeurt zijn de deelgenoten mogelijk aansprakelijk ex art. 6:174 BW (aansprakelijkheid voor eigendommen).
c. kenbaarheid: U stelt terecht dat het wenselijk is om kenbaar te maken - middels bordjes - dat er sprake is van prive terrein.
Het zou overigens zo kunnen worden geregeld dat de weg door bestemming een openbaar karakter krijgt. Als dat zo is zal de gemeente aansprakelijk zijn voor ongelukken op de weg (bij slecht onderhoud) en moet de gemeente de weg onderhouden. Deze problematiek is geregeld in de Wegenwet. Als u dat wenst kan ik daar wel bij separate mail nader op ingaan.

d) Typisch is dat de (expliciete) beschrijving van de mandeligheid, ook wel ‘Akte van Mandeligheid’ genoemd, ondergebracht kan worden, als een soort passage, binnen de ‘Leveringsakte’ van een onroerend goed. Hierdoor vervalt de expliciteit en is aanvulling en wijziging bijna niet meer mogelijk.
Dit is een kwestie van notariele techniek. Voor de rechten en verplichtingen onderling maakt het niet uit waar en hoe de mandeligheid is geregeld. Als er maar een akte is die is ingeschreven in de openbare registers.
e) Aangezien de mandeligheid (als mede-eigendom, maar ook als mede-gebruik) ook verantwoordelijkheden jegens derden inhoud. Vereist dit, om ook in deze een financiële strop, te voorkomen het afsluiten van tenminste een WA-verzekering en een rechtsbijstandverzekering. Ook dit wordt niet expliciet vermeld in de wetsartikelen.
Ja, deze verzekeringen zijn zeer wenselijk.
Ik verwees hiervoor al naar art. 6:174 waaruit deze aansprakelijkheid blijkt. In verband met mandeligheid wordt daar inderdaad niets naders over geregeld. Dat is voor mij ook logisch vanwege de "beperkte" strekking van mandeligheid

f) Voor nieuwbouw projecten is, in mijn ogen, niets geregeld voor woningen cq onroerend goed welke nog niet verkocht cq overgedragen zijn. M.a.w.: "Wie of wat is deelgenoot van de nog niet verkochte woningen cq onroerendgoed". Hoe in deze dan te handelen.
De niet verkochte woningen en de daaraan gekoppelde aandelen in de mandeligheid behoren dan toe aan de aannemer/projectontwikkelaar. Deze is derhalve gewoon deelgenoot. Overigens zie ik nogal eens dat op dit punt nadere afspraken met betrekking tot de kosten worden gemaakt. Dat zou dan in de akte(n) moeten staan.

Mogelijk zijn voor bovengenoemde punten andere wetsartikelen van kracht, maar aangezien ik een leek ben in deze, moet hiervan, ook al is het alleen maar vanuit moreel oogpunt, toch melding worden gemaakt aan de kopende partij door bijv. een projectontwikkelaar (brochure), een verkopende makelaar, maar tenminste toch door een registrerend notaris van het ontroerend goed?
Ik ben met u eens dat er ten aanzien van een dergelijke mandeligheid (waarbij ik zelf nogal aanhik tegen het risico/aansprakelijkheidsaspect) een forse inspanningsplicht aan de zijde van de projectontwikkelaar/makelaar/notaris ligt om de kopers goed te informeren.
In het geheel genomen vind ik de artikelen m.b.t. de mandeligheid nog niet af, tenminste niet volledig en alle mogelijke zaken (casus) dekkend. Het komt mij maak andere over als een juridische val met sterke punten.
Het gaat zoals ik u zei in de kern alleen maar over art. 5:63. Zelf heb ik wel eens gepleit voor afschaffing van de gehele regeling. Evengemeld artikel zou opgenomen kunnen/moeten worden in titel 3.7 BW.

einde bericht

Dit alles is ook voorgelegd aan de vaste 2e kamer commissie van Justitie. Of die de wetgeving wil aanpassen moet maar worden afgewacht;
Vereniging Eigen Huis stelt zich op het standpunt dat de koper zich beter moet voorbereiden en een juridische check door VEH op het koopcontract (a 150 euro) had moeten laten uitvoeren;
NVM stelt zich op het standpunt dat de makelaar een meldingsplicht heeft, dit kan ook zijn de opmerking (het betreft hier gemeenschappelijke grond);
De notaris wast zijn handen in onschuld en zegt alleen maar de bevelen van de projectontikkelaar genoteerd te hebben.

M.a.w. Mandeligheid een blok aan het been van de koper.